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Von Luigi Galante, Gründer von Elite Office SA und der Vorsorgeeinrichtungen «Elite Fondations»
Ich hatte eigentlich nicht vor, mich zu dieser Abstimmung zu äussern. Nachdem ich jedoch die Argumente der Befürworter und Gegner gehört habe, konnte ich der Versuchung nicht widerstehen, einen mehr finanziellen Standpunkt einzubringen, der sich auf reale Fälle aus meiner Praxis als Finanz- und Steuerberater stützt.
Ich möchte nicht nochmals auf die bereits unzählige Male diskutierten Argumente zurückkommen, zumindest nicht auf die gleiche Art: die Abschaffung des Eigenmietwerts, die fehlende Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen oder, noch absurder, der Wegfall des Abzugs der Unterhaltskosten. Nebenbei erwähnt, ist der Eigenmietwert keineswegs ein Unsinn. Wenn ich beispielsweise CHF 800'000 meines Vermögens in meinen Hauptwohnsitz investiere, weil ich es vermag, warum sollte ich dann bessergestellt sein, als eine Person, der es aus beruflichen, gesundheitlichen oder familiären Gründen nicht möglich ist, ein Wohneigentum zu erwerben und denselben Betrag in Finanzprodukte anlegen muss und auf den Erträgen Steuern zahlt? Der Eigenmietwert dient genau dazu, diese Ungleichheit zu korrigieren. Erstaunlicherweise habe ich dieses Argument nur ein einziges Mal gehört - von einem ganz normalen Zuhörer, der in der Morgensendung «la Matinale» auf RTS eine Nachricht hinterlassen hat. Schliesslich ist noch hinzuzufügen, dass, wenn die tatsächlichen Unterhaltskosten tiefer liegen als der abzugsfähige Pauschalbetrag, ein zusätzlicher Steuervorteil zugunsten des Eigentümers entsteht. Zudem wird die Vermögenssteuer auf Immobilien in der Regel auf einem Steuerwert berechnet, der deutlich unter dem Marktwert liegt - ein weiterer Vorteil, über den Mieterinnen und Mieter nicht verfügen.
Wollte ich die Provokation auf die Spitze treiben - auch wenn dies unseren Interessen als Finanz- und Steuerberater und denen unserer Kunden abträglich wäre –, würde ich sagen, dass es vielleicht gerechter wäre, nur die Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen abzuschaffen. Autsch...😉
Meines Erachtens haben weder die Befürworter noch die Gegner konkrete Beispiele mit Zahlenangaben präsentiert. Alles deutet jedoch darauf hin, dass die einzigen wirklichen Gewinner bei einer Annahme der Vorlage gut situierte, pensionierte Wohneigentümer wären, allerdings nur diejenigen, die ihre Hypothekarschulden bis zur Pensionierung so hoch wie möglich gehalten haben, um vom heutigen System maximal zu profitieren, und dann nach ihrer Pensionierung ihre Strategie ändern und ihre Schulden innert kurzer Frist vollständig amortisieren. Man kann sich zu Recht fragen, ob sich gewisse Befürworter der Reform nicht genau in dieser Situation befinden… 😉. Mir, in dieser Situation, würde es sehr schwerfallen, die Abschaffung ohne Skrupel zu verteidigen. Es ist jedoch zu betonen, dass es sich dabei um eine kleine Minderheit handelt.
Langfristig wären genau diese Eigentümer – oder zumindest ihre Nachkommen –, die grossen Verlierer. Die Befürworter der Abschaffung des Eigenmietwertes haben somit eine ausgeprägt kurzfristige Sicht. Ironischerweise verfehlen sie ihr eigentliches Ziel völlig: Der Bumerang-Effekt ist garantiert.
Trotzdem sehe ich mich gezwungen, auf ein Argument zurückzukommen, das mich besonders irritiert: nämlich die Behauptung, dass die Abschaffung dieses Mechanismus zu einem tieferen Verschuldungsgrad führen würde – und dies einen positiven Fortschritt darstellen würde. Gewiss, würden viele stärker und rascher amortisieren. Aber, wie ich aufzeigen werde, macht es keinen Sinn, diejenigen, die amortisieren und diejenigen, die dieselben Beträge sparen, gegeneinander auszuspielen. Hier ist die Rede von einer Hypothekarverschuldung, die durch eine Immobilie gedeckt ist, während parallel ein Sparvermögen aufgebaut wird. Es handelt sich um kommunizierende Gefässe: Der Eigentümer hat bei Bedarf jederzeit die Möglichkeit, die Schuld abzuzahlen.
Ganz anders ist die Situation bei einer Verschuldung mit geringer oder gar keiner Gegenleistung, bei der Beträge, die für eine Amortisation hätten verwendet werden können, in Wirklichkeit für kurzlebige Konsumgüter ausgegeben werden.
Zahlenbeispiel : Wohneigentümer in der Deutschschweiz, Annahmen
Vergleichen wir nun die Verwendung des Sparbetrags von CHF 102’857 in drei Situationen: Finanzanlagen mit oder ohne Abschaffung des Eigenmietwertes sowie eine vollständige Amortisation bei Abschaffung des Eigenmietwertes. Es zeigt sich, dass eine konservative Geldanlage mit einer jährlichen Bruttorendite von 2,8% (vor Abschaffung des Eigenmietwertes) bereits ausreicht, um eine leicht höhere Rendite zu erzielen, als jene, die mit jährlichen Amortisationen bei Abschaffung des Eigenmietwertes erzielt würde (unter der Annahme, dass Eigentümer stärker amortisieren, sobald Hypothekarzinsen nicht mehr abzugsfähig sind). Der Vorteil erklärt sich hauptsächlich durch die Netto-Steuereinsparungen infolge des Abzugs der Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten. Umgekehrt wäre bei einer Abschaffung des Eigenmietwertes eine Rendite von 3,4% statt 2,8% erforderlich, um knapp über dem Resultat der Amortisation mit abgeschafftem Eigenmietwert zu liegen.
Steigen die Hypothekarzinsen auf 3%, verringert sich dieser Vorteil zusätzlich: In einem solchen Szenario wäre die Abschaffung des Eigenmietwertes deutlich weniger attraktiv, da bereits eine Rendite von 3,3% ausreichen würde, um die Amortisationsvariante mit abgeschafftem Eigenmietwert zu erreichen (diese Annahme ist in folgender Tabelle nicht im Detail dargestellt).
Wir präsentieren ebenfalls eine gemischte Strategie, ohne Abschaffung des Eigenmietwerts, auf die weiter unten näher eingegangen wird.
1 Kumulierter Gewinn (Endkapital, das mit der jährlichen Anlage des erwähnten Sparbetrages und dem Netto-Ertrag und der gewählten Dauer erzielt wird)
*Die gemischte Strategie besteht darin, den Sparbetrag von CHF 102'857 auf Finanzanlagen, die Säule 3a und den Einkauf in die berufliche Vorsorge aufzuteilen, um das Endkapital zu optimieren. Diese Einzahlungen sind vom steuerbaren Einkommen abziehbar und unterliegen nicht der Vermögenssteuer. Die daraus resultierenden Steuereinsparungen können wiederum angelegt werden, beispielsweise zu einem Nettozinssatz von 1,68%. Bei der Auszahlung der Vorsorgeguthaben ist natürlich die Steuer auf Kapitalleistungen zu berücksichtigen (ohne hier auf die Diskussion einer allfälligen künftigen Erhöhung dieser Steuer auf Ebene der direkten Bundessteuer einzugehen).
Annahmen für die gemischte Strategie:
Wichtig ist zu betonen, dass dieser gemischte Ansatz – eine Kombination aus Finanzanlagen, Säule 3a und BVG-Einkäufen – auch in eine Tilgungsstrategie eingebunden werden kann. Es geht also nicht darum, „reine Anlage“ und „einmalige Amortisation“ entgegenzusetzen, sondern aufzuzeigen, dass es häufig sinnvoller ist, nicht das gesamte Kapital zu immobilisieren, wenn bessere Alternativen verfügbar sind.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es unabhängig davon, ob der Eigentümer wohlhabend oder pensioniert ist, oft sinnvoller ist, die für die Amortisation der Schulden vorgesehenen Sparguthaben anderweitig zu verwenden. Im schlimmsten Fall führt dieser Ansatz zu einem praktisch gleichen Ergebnis, meistens jedoch zu einem besseren. Selbst bei gleichem Ergebnis behält der Eigentümer den Vorteil, über liquide Mittel zu verfügen, die im Rentenalter sehr wertvoll sind, mit der Möglichkeit, diese bei Bedarf zu einem späteren Zeitpunkt für eine Amortisation einzusetzen. In den meisten Fällen profitiert er somit nicht nur von einer höheren Rendite, sondern auch von einer grösseren finanziellen Flexibilität, um seinen Bedürfnissen nach seiner Pensionierung entsprechen zu können. Die Regel, bis zur Pensionierung mindestens 65% des Wertes der Immobilie amortisiert zu haben, unterstütze ich selbstverständlich.
Zunächst stellt sich auch noch die Frage, was überhaupt ein kleiner Wohneigentümer ist. Nehmen wir eine Familie mit zwei Erwachsenen und zwei Kindern: Um in der Schweiz ein angemessenes Wohneigentum zu erwerben, ist selbst in einer niedrigen Preisklasse mit rund CHF 800'000 zu rechnen.Um die banküblichen Vorgaben zu erfüllen, sind CHF 160’000 Eigenmittel (20%) und ein jährliches Bruttoeinkommen von mindestens CHF 120’000 erforderlich. Es ist leicht nachvollziehbar, dass der Erwerb von Wohneigentum für viele Familien ein schwer realisierbarer Traum bleibt.
Für diejenigen, die es schaffen, bleibt das heutige System insgesamt vorteilhaft: Der versteuerte Eigenmietwert wird durch den Abzug der Hypothekarzinsen und der Unterhaltskosten mehr als ausgeglichen. Definitionsgemäss verfügt ein keiner Wohneigentümer nur über eine begrenzte Fähigkeit zu sparen und damit über einen langsamen Tilgungsprozess: Es ist eher selten, dass seine Hypothek im Zeitpunkt der Pensionierung unter 65% des Werts der Liegenschaft liegt (Schwelle, ab welcher die Banken, je nach Institut und Situation, keine Amortisation mehr verlangen. Tilgt dieser angeblich kleine Eigentümer schliesslich seine Hypothek vollständig, fällt es mir schwer, ihn weiterhin als wirklich «kleinen» Eigentümer zu bezeichnen. Entgegen dem politischen Slogan bleibe ich konsequent und begrenze die Amortisation daher auf maximal 65% des Wertes der Immobilie im Zeitpunkt der Pensionierung. Schliesslich noch ein weiterer systemischer Widerspruch: Was geschieht mit jenen, die sich für eine zehnjährige Festhypothek entschieden, da ihre Zinsen höher waren als der Eigenmietwert?
Zahlenbeispiel : Wohneigentümer in der Romandie, Annahmen:
Vergleichen wir nun die Verwendung des Sparbetrags von CHF 3’429 in drei Situationen: Finanzanlagen mit oder ohne Abschaffung des Eigenmietwertes sowie eine Amortisation bis 65% des Verkehrswertes bei Abschaffung des Eigenmietwertes. Es zeigt sich, dass eine konservative Geldanlage mit einer Bruttorendite von 1,5% pro Jahr (vor Abschaffung des Eigenmietwertes) bereits ausreicht, um eine leicht höhere Rendite zu erzielen, als jene, die durch jährliche Amortisationen bei Abschaffung des Eigenmietwertes erzielt würde. Der Vorteil erklärt sich hauptsächlich durch die Netto-Steuereinsparungen infolge des Abzugs der Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten. Umgekehrt wäre bei einer Abschaffung des Eigenmietwertes eine Rendite von 2,8% statt 1,5% erforderlich, um das Resultat der Amortisation mit abgeschafftem Eigenmietwert knapp zu übertreffen.
Steigen die Hypothekarzinsen auf 3%, vergrössert sich dieser Vorteil stark: In einem solchen Szenario wäre die Abschaffung des Eigenmietwertes deutlich weniger attraktiv, da bereits eine Rendite von 3% zu einem mehr als verdoppelten Ertrag gegenüber der Amortisationsvariante mit abgeschafftem Eigenmietwert führen würde (diese Annahme ist in folgender Tabelle nicht im Detail dargestellt), d. h. von CHF 87'000 auf CHF 180’000.
1 Kumulierter Gewinn (Endkapital, das mit der jährlichen Anlage des erwähnten Sparbetrages sowie dem Netto-Ertrag und der gewählten Dauer erzielt wird)
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass für kleine Wohneigentümer, ob Rentner oder Erwerbstätiger, die Abschaffung des Eigenmietwerts den Verlust eines erheblichen Steuervorteils bedeuten würde. Die Auswirkungen wären für sie noch gravierender als für grosse Wohneigentümer. In den meisten Fällen wäre es daher sinnvoller und rentabler, zu sparen statt zu amortisieren, und die Differenzen sind keineswegs vernachlässigbar.
Damit wird das Argument, die Abschaffung des Eigenmietwertes komme vor allem bescheidenen Eigentümern zugute, schwer nachvollziehbar. Hinzu kommt die entscheidende Frage der Liquidität: Wer seine Hypothek vor der Pensionierung "bis zum Anschlag» tilgt, bindet sein Vermögen in Immobilien. Doch nach der Pensionierung sind die Banken eher selten bereit, einer Erhöhung der Hypothek stattzugeben, wenn Sie Mittel brauchen (z. B. Gesundheit, Haushaltshilfe, umfangreiche Renovierungsarbeiten), da Ihr Einkommen und die Verschuldungskapazität tiefer sind.
Umgekehrt behält derjenige, der einen Teil seines Vermögens in liquider Form hält, eine echte Flexibilität. Dies stellt ein weiteres Argument gegen die Abschaffung des Eigenmietwerts dar, die zu massiven Amortisationen verleiten und viele Haushalte in eine starre und wenig liquide Vermögensstruktur drängen würde, und zwar genau in einem Lebensabschnitt, in dem Flexibilität besonders wertvoll ist.
Für alle Eigentümer, die sich zwischen diesen beiden Beispielen befinden, gelten die gleichen Grundsätze. In den meisten Fällen würden sie mit der Beibehaltung des Eigenmietwertes besser fahren. Zugegeben, der Vorteil nimmt tendenziell ab, je vermögender die Eigentümer sind, bleibt aber dennoch real.
Diese Debatte beschränkte sich auf die Slogans. Die Zahlen zeigen:
Kurz gesagt: Wenn das Ziel Stabilität, Gerechtigkeit und wirtschaftliche Vernunft ist, erscheint mir die Beibehaltung des Eigenmietwertes und die Förderung wohlüberlegter Entscheide (statt einer Amortisation um jeden Preis) viel sinnvoller.
Die oben dargestellten Berechnungen und Vergleiche beruhen auf vereinfachten Annahmen und dienen der Illustration von Grössenordnungen. Zinssätze, Nettorenditen, Eigenmietwerte, Unterhaltskosten und Grenzsteuersätze sind plausible Durchschnittswerte für die Schweiz im Jahr 2025, können jedoch je nach Kanton, Gemeinde und individueller Situation erheblich variieren.Die gewählten Sparbeiträge entsprechen einem vereinfachten Finanzierungsszenario über 35 Jahre. Die Zahlenangaben (kumulierte Gewinne, Steuerersparnisse, Endkapital) dienen der Illustration und stellen weder Prognosen noch individuelle Beratung dar.